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ALTERAÇÕES RELEVANTES DA LEI DO INQUILINATO
Foi sancionado no dia 09 de dezembro último, pelo Presidente Lula, parte do Projeto de Lei nº 140/2009, restando, pois, alterada a Lei nº 8.245/91, que cuida das locações de imóveis urbanos. As alterações entraram em vigor no dia 25 de janeiro de 2010. Em breve síntese, muito embora algumas modificações sejam louváveis, do ponto de vista da celeridade processual, ou porque incorporaram ao texto de lei entendimentos jurisprudenciais antes controvertidos, é evidente que as alterações são manifestamente prejudiciais aos inquilinos, especialmente os não residenciais. Cumpre ressaltar, outrossim, que os maiores prejudicados são os pequenos empresários, visto que não possuem estrutura administrativa adequada, poder de barganha junto aos locadores, tampouco informações sobre controle de prazos etc. Não obstante outras modificações desfavoráveis aos locatários, seguem as mais graves: - liminar nas ações de despejo de imóveis comerciais fundada na denúncia vazia; - liminar nas ações de despejo por falta de pagamento, quando o contrato estiver despido de garantia; - redução da possibilidade de purgação da mora nas ações de despejo, seja para imóveis residenciais ou não; e - possibilidade de despejo no prazo de 30 dias, em caso de não renovação do contrato pelo juiz em ações renovatórias (proposta de terceiro em melhores condições etc..). Com efeito, incontestavelmente, o último item acima merece destaque, na medida em que põe em risco os fundos de comércio dos inquilinos, diante do fato de que a lei alterada estabelecia que o retomada da posse pelo locador somente ocorreria em até 06 meses do trânsito em julgado da sentença, isto é, após serem esgotados todos os recursos de mérito. Agora, o despejo, na hipótese de não renovação do contrato em ações renovatórias, poderá ser realizado em 30 dias da sentença de primeira instância. Última crítica que vale exarar cuida do veto presidencial referente ao ponto do Projeto de Lei que pretendia deixar expresso no texto legal que, uma vez despejado o inquilino no caso de ação renovatória, jamais o mesmo poderia ser reintegrado na posse do imóvel respectivo, restando, somente, discutir eventual indenização em ação própria. Ora, na prática pouco ou nada tal veto irá refletir positivamente sob a ótica dos locatários, tendo em vista que o recurso delonga em média 03 (três) anos para julgamento e que, por este motivo, o prejuízo ao fundo de comércio já terá ocorrido (perda da clientela etc.). Além do mais, será discutível a retomada na posse pelo inquilino nestas situações, quando já estiver estabelecido no local outra pessoa (física ou jurídica), terceira de boa-fé. Seguem abaixo os pontos mais relevantes: Inclusão dos incisos VIII e IX no § 1º do art. 59: Foram incluídas na lei mais 02 (duas) novas possibilidades de liminar, nas ações de despejo, para desocupação em 15 (quinze) dias, independentemente de citação do inquilino e mediante caução (garantia): (I) despejo fundado na denúncia vazia de imóvel não residencial, desde que a ação seja proposta em até 30 (trinta) dias do termo final do contrato ou da efetivação da notificação; e (II) despejo por falta de pagamento pautado em contrato desprovido de garantia e desde que o locatário não efetue depósito judicial em 15 dias de todo o débito (purgação da mora). Alteração do parágrafo único do art. 62: Foi reduzido o número de vezes em que o locatário poderá purgar a mora (elidir o despejo através do pagamento do débito em juízo) nas ações de despejo por falta de pagamento. Antes a lei autorizava a purgação da mora 02 (duas) vezes a cada 12 meses. Agora somente haverá 01 (uma) oportunidade a cada 24 meses. Alteração do inciso V do art. 71: A lei anterior estabelecia ser desnecessária a comprovação de idoneidade do fiador, nas ações renovatórias, quando o indicado era o mesmo do contrato renovando. A comprovação somente era obrigatória, quando o locador impugnava, com provas, a indicação do fiador. Agora, na petição inicial o locatário, autor da ação renovatória, deverá comprovar a idoneidade do garantidor indicado, seja ou não o mesmo do contrato que pretende ser renovado e independerá de impugnação por parte do locador. Alteração do Caput do art. 74: Este ponto, em nosso entendimento, é o mais preocupante.
Publicada em 19/03/2010

COMO COMPRAR UM IMÓVEL NA PLANTA - LANÇAMENTO
Você chegou à conclusão que vai comprar um apartamento. Este, normalmente, é um projeto familiar e não raro um projeto de vida e, por isto, não pode ser fruto de uma decisão que deixe de levar em consideração todos os aspectos possíveis. Há várias formas de compra da casa própria: poupança programada, construção, financiamento, consórcio e compra direta com a construtora. Definido que a compra será feita com uma construtora - o que se registre, é uma das opções mais inteligentes para a compra da casa própria - você deve seguir alguns passos para que seu sonho torne-se uma realidade. Definindo sua necessidade e possibilidade financeira Para definir sua necessidade é preciso levar em consideração o tamanho da sua família, o local onde você trabalha, a sua forma de locomoção pela cidade, onde seus filhos estudam, a proximidade com um hospital e com um centro comercial. Logo, o primeiro passo é pesquisar o bairro que você pretende morar. O ideal é fazer um levantamento detalhado das escolas disponíveis, dos hospitais, do comércio, das linhas de ônibus, da existência de metrô, bem como fazer incursões pelo bairro nos horários de pico de movimento (pela manhã, na hora do almoço, no fim da tarde e no retorno das faculdades e escolas noturnas). Tudo isto pesa no orçamento familiar porque não adianta encontrar um imóvel adequado ao tamanho de sua família, se o custo mensal entre alimentação, transporte, estudo e lazer for incompatível com seu orçamento. Já a sua possibilidade financeira será definida analisando-se quanto dispõe para dar de entrada na compra do imóvel e quanto poderá pagar nas prestações mensais do imóvel. Comprando um apartamento na planta ( lançamento ou pré-lançamento ) é possível dar uma entrada pequena e não comprometer mais que 30% do seu orçamento familiar com as parcelas mensais, bem como não assumir parcelas intermediárias superiores a um mês de seu rendimento familiar por ano. Isto porque para pagar as intermediárias, você deverá programar o uso do seu 13º salário. Contar com outras rendas que você não tem certo é muito arriscado e pode levar-lhe a inadimplência. Já para a entrega das chaves é exigida a quitação da dívida ou seu financiamento junto ao banco. É neste momento que recomendamos então o uso integral do FGTS seu e de sua esposa, além de saque de poupança e outras aplicações, de modo a zerar a dívida ou sobrar muito pouco para o financiamento. Lembre-se de reservar 3% do valor do imóvel para o pagamento das despesas de cartório e ITBI. Não se preocupe com o mobiliário do imóvel, porque este é o supérfluo, já que você pode usar o mobiliário que já possui ou mesmo comprar móveis novos em grandes lojas em 12 vezes sem juros. Preocupe-se com o principal, que é o imóvel quitado e devidamente escriturado. A escolha da construtora Uma construtora de qualidade é reconhecida pelo mercado e recomendada pelos melhores profissionais da área. Este já é um passo importante para ter mais chances de estar fazendo um bom negócio. Conferir se a construtora tem certificados de qualidade (ISO), se não tem reclamações de compradores junto ao PROCON de sua cidade e na internet, também são passos importantes. Pesquise junto aos clientes de prédios já construídos, se os mesmos estão satisfeitos, se o que eles prometem na venda eles cumprem, se eles cumprem o prazo de entrega, se as obras já construídas não apresentam defeitos, se a pós-venda é satisfatória (consertos na garantia, por exemplo). Uma vez definida a construtora é hora de fazer uma pesquisa sobre sua regularidade junto aos mais diversos órgãos. Talvez seja prudente a consulta a um advogado, mas muitas pesquisas você mesmo pode realizar pela internet. Com estas informações você já terá um parâmetro da seriedade da empresa e da possibilidade da entrega do imóvel prometido sem problemas. Escolhendo o imóvel Visite o stand de vendas e peça para analisar a maquete do empreendimento e também visite um apartamento decorado que normalmente é disponibilizado. Peça para avaliar o Memorial Descritivo da obra, no qual deve estar descrita a qualidade dos materiais a serem empregados na obra (azulejos, pias, metais, alumínio, cerâmicas do piso), bem como de todos os equipamentos utilizados na obra, como elevadores, interfones, cabeamento de internet, câmeras de vigilância, portões eletrônicos, etc. Verifique também a posição do imóvel em relação à ventilação, incidência do sol e vista. São detalhes de conforto mas que também influenciam bastante no preço de revenda do imóvel. Guarde também todo o material de publicidade disponibilizado: folhetos, anúncios de jornais, anúncios de revista, etc. Certifique-se que o corretor responsável pelo seu atendimento domina todos aspectos (apresentação e comercial) do imóvel visitado. De ao corretor todas as informações necessárias para que ele o ajude na escolha do imóvel que melhor vai satisfazer as necessidades de sua família. Caso não se sinta seguro com o corretor peça para ser atendido por outro profissional. Alguns corretores trabalham focados em venda de imóveis na planta e têm em sua carteira de imóveis empreendimentos de várias construtoras. A escolha deste profissional pode poupar muito tempo e o inconveniente de ter vários corretores disputando sua atenção. Analisando os documentos essenciais da construtora O primeiro passo é verificar alguns documentos essenciais do vendedor (construtora), antes de assinar qualquer contrato: 1- Procure junto à Prefeitura ou Administração Regional de sua cidade, se há um Projeto de Incorporação aprovado e devidamente registrado no Cartório de Registro de Imóveis. 2- Peça a Planta do Imóvel e o Projeto de Incorporação aprovado pela prefeitura ou administração regional para a construtora, e compare tudo o que foi prometido pelo vendedor (qualidade de piso, metais, hidráulica, elétrica, etc.) se confere com o constante na Planta e no Memorial Descritivo do imóvel, que também devem estar registrados no Cartório de Registro de Imóveis competente. 3- Procure informar-se junto ao Conselho Regional de Engenharia e Arquitetura - CREA, se o engenheiro responsável pela obra e se a própria obra está em situação regular perante o Conselho ou se há algum impedimento ou problema. A planta da obra tem de estar registrada no CREA também, órgão fiscalizador das atividades dos engenheiros e arquitetos. Fechando o negócio Uma vez definidos a construtora e o imóvel chegou a hora de fechar o negócio. O primeiro passo é formalizar uma proposta de compra e venda. Peça para o vendedor colocar na proposta de compra e venda todos os detalhes que vocês combinaram: preço, prazo de entrega, qual o valor do imóvel à vista, qual o valor do imóvel à prazo, qual o valor da entrada, qual o valor das parcelas mensais, qual o valor das intermediárias, qual o valor a ser pago nas chaves, quais os índices de correção utilizados nas parcelas, se há financiamento aprovado para a obra em algum banco e quais as condições para conseguir este financiamento. Coloque, também, todas as promessas feitas quanto à possibilidade de troca de materiais e de acabamentos, bem como remoção de paredes, o custo destas alterações e como será a execução. Tudo o que for prometido deve estar escrito e tudo deverá ser cumprido, sob pena de infringência ao Código de Defesa do Consumidor. Se a proposta for aceita pela construtora, é hora de formalizar o contrato. São estas as principais formas de pactuação do contrato com a construtora: a) promessa de Compra e Venda, por instrumento particular, no qual a construtora promete lhe vender o imóvel, após pago o preço combinado. Esta promessa pode ser feita por contrato particular, porém recomendamos que uma vez assinado, você leve ao Cartório de Registro de Imóveis onde o prédio está registrado e peça para fazer uma pré-notação do contrato. Isto dará publicidade ao contrato para terceiros, evita que a construtora venda o mesmo imóvel duas vezes e assegura seus direitos de comprador, b) promessa de Compra e Venda, por escritura pública. É o mesmo contrato particular, só que feito no cartório. Fica mais seguro porque é um documento público e seu registro torna a transação indisponível a terceiros, c) Contrato de Compra e Venda com Reserva de Domínio ou Hipoteca. Nesta modalidade já se faz a compra e venda propriamente dita, ficando o próprio imóvel como garantia da dívida, ou seja, enquanto não forem quitadas todas as obrigações do contrato, o imóvel não poderá ser vendido sem concordância da construtora, É essencial que no contrato constem todos os dados da proposta de compra e, se possível, até a repetição de todas as condições citadas no memorial descritivo do imóvel. Se você optar por financiar parte do valor do imóvel após a entrega das chaves, é fundamental que com pelo menos 3 meses de antecedência à entrega do imóvel você pesquise em seu banco e outros dois, qual oferece as melhores condições e consiga uma carta de crédito do banco escolhido. Obs.: Durante a construção do imóvel o financiamento normalmente é feito diretamente com a construtora e corrigido apenas pelo INCC (índice nacional da construção civil), sem juros. Após a entrega das chaves o financiamento é bancário ou com a construtora mas em ambos os casos a correção é pelo IGPM ou IPCA com juros que variam de 8 a 12% ao ano. É Importante pesquisar! Contrato assinado. Esta é a hora de comemorar! É preciso segurar a ansiedade para esperar a entrega das chaves e planejar sua mudança com toda calma possível. Você realizou o sonho da casa própria e, provavelmente, fez um dos melhores investimentos de sua vida. Parabéns!
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MESMO COM A VALORIZAÇÃO MÉDIA DE 48% EM UM ANO, A COMPRA DE IMÓVEL NA PLANTA OU EM FASE DE CONSTRUÇÃO EXIGE ATENÇÃO REDOBRADA - LEANDRO RESENDE
O imóvel na planta ou em fase construção é um produtivo do mercado que atrai cerca de 70% dos investidores, principalmente por causa da valorização entre a compra, metas vezes antes do início das obras, e a entrega das chaves. Segundo estudo da Associação das Empresas Mercado Imobiliário (Ademi-GO), a valorização média dos imóveis na planta, entre janeiro e dezembro de 2005, foi de 8%, e é a principal razão que faz o comprador optar por esperar a conclusão da obra a comprar um imóvel novo ou usado. Se o preço é menor, por outro lado, o risco é maior, com, por exemplo, possibilidade de atraso na entrega e até de que contratempos maiores levem a construtora ou incorporadora à falência. Em Goiânia, o presidente da Ademi-GO, Guilherme Pinheiro de Lima, explica que existem duas épocas da venda de imóveis na planta ou em construção: "Existe o antes e depois da Encol", referindo-se ao caso da construtora goiana que faliu e deixou mais de 42 mil mutuários sem receber seus imóveis. "É preciso enfatizar o amadurecimento do setor. Hoje temos um dos mercados mais seguros para investir em imóveis em construção no País, pois a solidificação do mercado fez com que as empresas com segundas intenções quebras sem. De 2000 para cá, não existem mais aventureiros em nosso segmento", disse Guilherme, ao ressaltar que, mesmo assim, o comprador de imóvel deve ficar atento ao fazer o negócio, pois a atual consistência do mercado não tira o cuidado que se deve ter ao fazer o investimento. "Quanto mais exigente o consumidor melhor para o mercado", enfatizou. O comprador tem de ter a consciência que é um investimento de longo prazo, exigindo paciência e precauções, que começam antes da definição de qual imóvel comprar. Especialistas apontam que antes de avançar na negociação e assinar o contrato, o comprador deve fazer uma pequena averiguação nas certidões de registro do imóvel - é bom verificar também se não está hipotecado - e se a planta a ser construída foi realmente aprovada na prefeitura, conferindo ainda se os dados correspondem ao que foi oferecido pelos vendedores. Guarde também os folhetos de divulgação do empreendimento distribuído nas ruas e estande da empresa, pois podem servir de documento no caso de alguma discordância futura ou alteração do projeto sem autorização dos compradores. Consulta técnica Guilherme informa que um dos mecanismos que o consumidor tem utilizado é consultar a entidade. "A Ademi está aberta ao público, por meio de consultores experientes, para orientar e tirar dúvidas sobre investimento em imóveis. Além de saber sobre preço, documentos, localização e outras dúvidas que surgem quando se está fazendo este tipo de investimento, é importante o comprador saber sobre a reputação da empresa com quem está fazendo negócio, quantos anos ela está no mercado, o perfil dos seus negócios", disse. A Ademi vai iniciar uma campanha publicitária, em breve, ressaltando a importância do comprador de imóveis consultar a entidade antes de fechar o negócio. Avaliação Depois de checar todos os registros, inclusive da empresa, especialistas do setor imobiliário recomendam que se faça uma avaliação dos empreendimentos anteriores da construtora ou incorporadora. Ou seja, visitar alguns imóveis já entregues pela mesma empresa e verificar junto aos moradores e síndico sobre a qualidade do material utilizado e o cumprimento dos prazos. Para não ser surpreendido, visite tambémalguns prédios com estrutura semelhante na região para se ter noção real do valor do condomínio. Outra indicação é quanto ao histórico de negócios da empresa e quanto à sua saúde financeira. Além de checar nos órgãos de defesa do consumidor, como o Procon, de fiscalização, como as receitas municipal, estadual e federal, e de crédito, como a Serasa, recomenda-se que visite uma ou mais obras para sondar se os funcionários da empresa estão recebendo em dia. Pesquisa "É preciso sempre pesquisar o histórico da empresa, não dá para comprar no escuro. É importante conhecer outros empreendimentos realizados, informar-se, pois todos os detalhes somam na hora de definir o investimento, como, por exemplo, se empresa tem ISO (certificação internacional de qualidade) ou não. A Caixa Económica Federal só financia empresa com plano de qualidade. Se os bancos estão exigindo, porque o consumidor, que muitas vezes faz um investimento deste porte uma vez na vida, não vai se precaver. É uma necessidade", afirmou Guilherme. Especialistas recomendam que o comprador deve fazer uma leitura atenta do contrato e pedir para constar um item que garanta imediata rescisão e devolução dos valores pagos, devidamente corrigidos, sei obra n,iD for entregue na data combinada ou se ocorrerem atrasos na conclusão sem uma justificativa cabível. Uma polémica que envolve o setor é a cobrança de juros após a entrega do imóvel. Quando o imóvel é vendido, a empresa garante que não haverá cobrança de juros até a entrega das chaves, no entan-to, nas prestações posteriores são cobrados juros sobre o período financiado, inclusive anterior ao recebimento das chaves. "Enquanto o imóvel está sendo construído, recomenda-se correção das prestações pelo índice Nacional da Construção Civil (INCC), mas após a entrega das chaves, a construtora cobra uma taxa de juros", disse Guilherme, questionando a portaria da Secretaria do Direito Económico do Ministério da Justiça, de 2001, que considera irregular este tipo de cobrança de juros. No entanto, a portaria não tem força de lei. "O mercado imobiliário não entende desta maneira. Que setor vende a prazo sem juros?" Indaga Guilherme, alegando que em todos os setores da economia repassam o custo do capital utilizado para financiar a produção. "Não existe esta determinação como lei e se existisse seria inconstitucional", completa. A lei federal 4.591/64, regulamentada pela 8.078/90, que regula a atividade de incorporação imobiliária prevê que quem com pra deve ser informado pelo me nos a cada seis meses sobre o andamento da obra. Além disso, pode impedir modificações não pretextas no projeto e na execução da obra, e, tem o direito à indenização por prejuízos decorrentes de atraso no prazo combinado. COM OS PÉS NO CHÃO Confira as dicas para comprar um imóvel na planta BUSQUE INFORMAÇÕES Não deixe de visitar outros imóveis construídos pela empresa. Aproveite e busque informações em conversas com o síndico e com moradores destes imóveis. RESPONSABILIDADE EM OBRA POR ADMINISTRAÇÃO Neste caso, há um custo estimado do imóvel. O comprador que tem maior participação e corre mais risco no empreendimento - se responsabiliza pelas despesas de construção e paga uma taxa de administração. REGISTROS Não deixe de checar também, no Registro de Imóveis, se o registro da incorporação do empreendimento. CHECAGEM Busque saber na prefeitura se a planta do imóvel foi aprovada e se todos os dados repassados pelos vendedores conferem com a planta registrada. RECHECAGEM Com a certidão tirada no Registro de Imóveis, é bom verificar se o imóvel esta hipotecado. DE OLHO NA OBRA Não tire o olho da obra. Pergunte aos funcionários que trabalham na construção sempre como estão os salários e avalie se o número de operários permanece o mesmo de quando os trabalhos foram iniciados. Se estes itens estiverem sendo descumpridos, pode ser um indício de que a construtora está mal financeiramente. O CONDOMÍNIO Evite surpresa e faça uma pesquisa sobre o custo do condomínio em prédios da vizinhança. Quando o imóvel em construção estiver pronto, o valor deve ser semelhante. REGRAS BÁSICAS Considere que, quanto mais apartamentos no prédio para dividir os custos, menor a taxa de condomínio. Por outro lado, quanto maior for o investimento em área de lazer, com academia, piscina, quadra, parquinho, jardins, maior será o custo de manutenção. Quem paga é o condômino. IMPOSTOS Pesquise também, para não se assustar depois, qual o valor do IPTU na região. PROVAS Depois que receber o imóvel, é bom conferir se tudo que foi prometido quando estava na planta está sendo entregue. Ou seja, nem pensar em jogar fora os folhetos de publicidade distribuídos na rua ou no estande da empresa. Se for preciso, servem como documento de prova contra irregularidades no cumprimento do acordo. PELA LEI A lei federal n° 4.591/64, complementada pela 8.078/90, que regulamenta a atividade de incorporação imobiliária, prevê: ■ Quem compra deve ser informado pelo menos a cada seis meses sobre o andamento da obra. ■ Quem compra pode impedir modificações não previstas no projeto e na execução da obra. ■ Quem compra tem direito à indenização por prejuízos decorrentes de atraso no prazo combinado. FONTE: JORNAL O POPULAR, 28/02/2006
Publicada em 13/04/2012

QUADRO COMPARATIVO – LEI DO INQUILINATO – ALTERAÇÕES
Art. 4º. Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. O locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, segundo a proporção prevista no art. 924 do Código Civil e, na sua falta, a que for judicialmente estipulada. Art. 4º. Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. O locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcionalmente ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada. Art. 12. Em casos de separação de fato, separação judicial, divórcio ou dissolução da união estável, a locação residencial prosseguirá automaticamente com o cônjuge ou companheiro que permanecer no imóvel. § 1º. Nas hipóteses previstas neste artigo e no art. 11, a sub-rogação será comunicada por escrito ao locador e ao fiador, se esta for a modalidade de garantia locatícia. § 2º. O fiador poderá exonerar-se das suas responsabilidades no prazo de 30 (trinta) dias contados do recebimento da comunicação oferecida pelo sub-rogado, ficando responsável pelos efeitos da fiança durante 120 (cento e vinte) dias após a notificação ao locador Art. 12. Em casos de separação de fato, separação judicial, divórcio ou dissolução da sociedade concubinária, a locação prosseguirá automaticamente com o cônjuge ou companheiro que permanecer no imóvel. Parágrafo único. Nas hipóteses previstas neste artigo, a sub-rogação será comunicada por escrito ao locador, o qual terá o direito de exigir, no prazo de trinta dias, a substituição do fiador ou o oferecimento de qualquer das garantias previstas nesta lei. Art. 39. Salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel. Art. 39. Salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel, ainda que prorrogada a locação por prazo indeterminado, por força desta Lei. Art. 40. O locador poderá exigir novo fiador ou a substituição da modalidade de garantia, nos seguintes casos: II - ausência, interdição, falência ou insolvência do fiador, declaradas judicialmente; Art. 40. (...). II – ausência, interdição, recuperação judicial, falência ou insolvência do fiador, declaradas judicialmente; (Inciso acrescido) X – prorrogação da locação por prazo indeterminado uma vez notificado o locador pelo fiador de sua intenção de desoneração, ficando obrigado por todos os efeitos da fiança, durante 120 (cento e vinte) dias após a notificação ao locador. Parágrafo único. O locador poderá notificar o locatário para apresentar nova garantia locatícia no prazo de 30 (trinta) dias, sob pena de desfazimento da locação. Art. 59. Com as modificações constantes deste capítulo, as ações de despejo terão o rito ordinário. § 1º. Conceder-se-á liminar para desocupação em quinze dias, independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel, nas ações que tiverem por fundamento exclusivo: QUADRO COMPARATIVO – LEI DO INQUILINATO – ALTERAÇÕES Texto anterior Texto promulgado (Incisos acrescidos ao § 1º, do art. 59) VI – o disposto no inciso IV do art. 9º, havendo a necessidade de se produzir reparações urgentes no imóvel, determinadas pelo poder público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário, ou, podendo, ele se recuse a consenti-las; VII – o término do prazo notificatório previsto no parágrafo único do art. 40, sem apresentação de nova garantia apta a manter a segurança inaugural do contrato; VIII – o término do prazo da locação não residencial, tendo sido proposta a ação em até 30 (trinta) dias do termo ou do cumprimento de notificação comunicando o intento de retomada; IX – a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37, por não ter sido contratada ou em caso de extinção, ou pedido de exoneração dela, independentemente de motivo § 3º. No caso do inciso IX do § 1º deste artigo, poderá o locatário evitar a rescisão da locação e elidir a liminar de desocupação se, dentro dos 15 (quinze) dias concedidos para a desocupação do imóvel e independentemente de cálculo, efetuar depósito judicial que contemple a totalidade dos valores devidos, na forma prevista no inciso II do art. 62. Art. 62. Nas ações de despejo fundadas na falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação, observar- á o seguinte: I - o pedido de rescisão da locação poderá ser cumulado com o de cobrança dos aluguéis e acessórios da locação, devendo ser apresentado, com a inicial, cálculo discriminado do valor do débito; II - o locatário poderá evitar a rescisão da locação requerendo, no prazo da contestação, autorização para o pagamento do débito atualizado, independentemente de cálculo e mediante depósito judicial, incluídos: a) os aluguéis e acessórios da locação que vencerem até a sua efetivação; b) as multas ou penalidades contratuais, quando exigíveis; c) os juros de mora; d) as custas e os honorários do advogado do locador, fixados em dez por cento sobre o montante devido, se do contrato não constar disposição diversa; III - autorizada a emenda da mora e efetuado o depósito judicial até quinze dias após a intimação do deferimento, se o locador alegar que a oferta não é integral, justificando a diferença, o locatário poderá complementar o depósito no prazo de dez dias, contados da ciência dessa manifestação; IV - não sendo complementado o depósito, pedido de rescisão prosseguirá pela diferença, podendo o locador levantar a quantia depositada; V - os aluguéis que forem vencendo até a sentença deverão ser depositados à disposição do juízo, nos respectivos vencimentos, podendo o locador levantá-desde que incontroversos; VI - havendo cumulação dos pedidos de rescisão da locação e cobrança dos aluguéis, a execução desta pode ter início antes da desocupação do imóvel, caso ambos tenham sido acolhidos. Parágrafo único. Não se admitirá a emenda da mora se o locatário já houver utilizado essa faculdade por duas vezes nos doze meses imediatamente anteriores à propositura da ação. Art. 62. Nas ações de despejo fundadas na falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação, de aluguel provisório, de diferenças de aluguéis, ou somente de quaisquer dos acessórios da locação, observar-se-á o seguinte: I – o pedido de rescisão da locação poderá ser cumulado com o pedido de cobrança dos aluguéis e acessórios da locação; nesta hipótese, citar-se-á o locatário para responder ao pedido de rescisão e o locatário e os fiadores para responderem ao pedido de cobrança, devendo ser apresentado, com a inicial, cálculo discriminado do valor do débito; II – o locatário e o fiador poderão evitar a rescisão da locação efetuando, no prazo de 15 (quinze) dias, contado da citação, o pagamento do débito atualizado, independentemente de cálculo e mediante depósito judicial, incluídos: (...) III – efetuada a purga da mora, se o locador alegar que a oferta não é integral, justificando a diferença, o locatário poderá complementar o depósito no prazo de 10 (dez) dias, contado da intimação, que poderá ser dirigida ao locatário ou diretamente ao patrono deste, por carta ou publicação no órgão oficial, a requerimento do locador; IV – não sendo integralmente complementado o depósito, o pedido de rescisão prosseguirá pela diferença, podendo o locador levantar a quantia depositada; (...) Parágrafo único. Não se admitirá a emenda da mora se o locatário já houver utilizado essa faculdade nos 24 (vinte e quatro) meses imediatamente anteriores à propositura da ação. rá prazo de trinta dias para a desocupação voluntária, ressalvado o disposto nos parágrafos seguintes: § 1º. O prazo será de quinze dias se: b) o despejo houver sido decretado com fundamento nos incisos II e III do art. 9° ou no § 2° do art. 46. QUADRO COMPARATIVO – LEI DO INQUILINATO – ALTERAÇÕES Texto anterior Texto promulgado Art. 63. Julgada procedente a ação de despejo, o juiz determinará a expedição de mandado de despejo, que conterá o prazo de 30 (trinta) dias para a desocupação voluntária, ressalvado o disposto nos parágrafos seguintes. § 1º. (...) b) o despejo houver sido decretado com fundamento no art. 9º ou no § 2º do art. 46. Art. 64. Salvo nas hipóteses das ações fundadas nos incisos I, II e IV do art. 9°, a execução provisória do despejo dependerá de caução não inferior a doze meses e nem superior a dezoito meses do aluguel, atualizado até a data do depósito da caução Art. 64. Salvo nas hipóteses das ações fundadas no art. 9º, a execução provisória do despejo dependerá de caução não inferior a 6 (seis) meses nem superior a 12 (doze) meses do aluguel, atualizado até a data da prestação da caução. Art. 68. Na ação revisional de aluguel, que terá o rito sumaríssimo, observar-se-á o seguinte: II - ao designar a audiência de instrução e julgamento, o juiz, se houver pedido e com base nos elementos fornecidos pelo autor ou nos que indicar, fixará aluguel provisório, não excedente a oitenta por cento do pedido, que será devido desde a citação; IV - na audiência de instrução e julgamento, apresentada a contestação, que deverá conter contraproposta se houver discordância quanto ao valor pretendido, o juiz tentará a conciliação e, não sendo esta possível, suspenderá o ato para a realização de perícia, se necessária, designando, desde logo, audiência em continuação. Art. 68. Na ação revisional de aluguel, que terá o rito sumário, observar-se-á o seguinte: (...) II – ao designar a audiência de conciliação, o juiz, se houver pedido e com base nos elementos fornecidos tanto pelo locador como pelo locatário, ou nos que indicar, fixará aluguel provisório, que será devido desde a citação, nos seguintes moldes: a) em ação proposta pelo locador, o aluguel provisório não poderá ser excedente a 80% (oitenta por cento) do pedido; b) em ação proposta pelo locatário, o aluguel provisório não poderá ser inferior a 80% (oitenta por cento) do aluguel vigente. IV – na audiência de conciliação, apresentada a contestação, que deverá conter contraproposta se houver discordância quanto ao valor pretendido, o juiz tentará a conciliação e, não sendo esta possível, determinará a realização de perícia, se necessária, designando, desde logo, audiência de instrução e julgamento; V – o pedido de revisão previsto no inciso III deste artigo interrompe o prazo para interposição de recurso contra a decisão que fixar o aluguel provisório. Art. 71. Além dos demais requisitos exigidos no art. 282 do Código de Processo Civil, a petição inicial da ação renovatória deverá ser instruída com: V - indicação de fiador quando houver no contrato a renovar e, quando não for o mesmo, com indicação do nome ou denominação completa, número de sua inscrição no Ministério da Economia, Fazenda e Planejamento, endereço e, tratando-se de pessoa natural, a nacionalidade, o estado civil, a profissão e o número da carteira de identidade, comprovando, em qualquer caso e desde logo, a idoneidade financeira; Art. 71. (...) V – indicação do fiador quando houver no contrato a renovar e, quando não for o mesmo, com indicação do nome ou denominação completa, número de sua inscrição no Ministério da Fazenda, endereço e, tratando-se de pessoa natural, a nacionalidade, o estado civil, a profissão e o número da carteira de identidade, comprovando, desde logo, mesmo que não haja alteração do fiador, a atual idoneidade financeira; Art. 74. Não sendo renovada a locação, o juiz fixará o prazo de até seis meses após o trânsito em julgado da sentença para desocupação, se houver pedido na contestação. Art. 74. Não sendo renovada a locação, o juiz determinará a expedição de mandado de despejo, que conterá o prazo de 30 (trinta) dias para a desocupação voluntária, se houver pedido na contestação. (*) Os autores são sócios do escritório Cerveira, Dornellas e Advogados Associados, com ampla
Publicada em 19/03/2010